De nombreuses questions se posent lors d’une location de particulier à particulier : faut-il louer le logement nu ou meublé ? A quel montant louer le logement ? Quels sont les droits du bailleur, ainsi que ses devoirs ? Pour vous aider dans vos démarches, nous avons élaboré le guide ci-dessous.
Menu de navigation :
- Le contrat de location
- La location d’un logement propre et décent
- L’interdiction de toute forme de discrimination
- Trouver son locataire
- Comment louer son logement ?
- Les diganostics immobiliers
- Passer une annonce immobilière entre particuliers
Le contrat de location
Le contrat de location doit nécessairement être établi par écrit, dès l’instant où le logement sera la résidence principale du futur locataire. Cette règle s’applique que le logement soit loué nu ou meublé.
Bien qu’un écrit ne s’impose pas pour les autres types de location, il demeure malgré tout vivement conseillé.
– A quel moment signer le contrat de location ?
Si, en tant que bailleur, vous sollicitez une caution solidaire, attendez de recevoir le formulaire dûment rempli, par celui qui se porte caution, avant de signer le bail.
Dans le cas d’une location vide, vous bénéficiez du choix entre une assurance en cas d’impayés de loyer, ou une caution.
Il est indispensable de se faire communiquer les pièces qui justifient clairement de l’identité du futur locataire, ainsi que de sa solvabilité.
A noter que si les futurs locataires sont un couple marié, ils sont solidaires des obligations qui découlent du contrat de bail. Ainsi, ils sont notamment solidaires dans le paiement du loyer.
Dans le cas d’une colocation, il est possible de rendre les colocataires solidaires du paiement de l’intégralité du loyer. Dans ce cas, il faut prévoir dans le contrat de bail une calsue de solidarité et d’indivisibilité.
– Quels documents annexés au contrat ?
Il est nécessaire d’annexer le dossier de diagnostics techniques au contrat de bail.
Ce dossier comprend l’état de risques naturels et technologiques (qui indique si le logement est ou non situé dans un périmètre susceptible d’être exposé à divers risques naturels, sismiques ou technologiques); le DPE ou « diagnostic de performance énergétique » qui doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et qui mentionné le niveau de consommation d’énergie du logement, ainsi que le constat des risques d’exposition au plomb (uniquement pour les logements dont la date de construction est antérieure au 1er janvier 1949).
Si ce dernier constat fait apparaître une présence de plomb, le propriétaire est tenu de réaliser des travaux, afin de supprimer le risque, et ce, avant la mise en location.
Le propriétaire doit également annexer au contrat les modalités de réception de la télévision, dans le cas d’une location nue, ainsi que la surface habitable du logement.
La location d’un logement à la fois propre et décent
Le logement se doit d’être décent, qu’il soit loué nu ou meublé. Cette notion a été introduite en droit français par un décret en date du 30 janvier 2002.
Le logement doit être éclairé et suffisamment ventilé. Le locataire doit être protégé contre les éventuelles infiltrations d’eau. Par ailleurs, les installations de gaz et d’électricité doivent être en bon état d’entretien.
Bien entendu, il est impératif que le logement ne présente pas de risques pour la santé du ou des locataires. Il ne doit pas non plus risquer de porter atteinte à leur intégrité physique.
Une installation de chauffage adaptée doit exister dans le logement, de même qu’une installation d’eau potable.
Le logement doit bénéficier d’un coin cuisine susceptible de pouvoir accueillir des appareils de cuisson.
Si le logement bénéficie de plus d’une pièce, des installations sanitaires complètes doivent être en place. Pour un logement d’une pièce, cette installation peut se cantonner à des toilettes à l’extérieur du logement, sous réserve que ces W-C se situent dans le même bâtiment.
Le logement doit par ailleurs comporter à tout le moins une pièce principale. Celle-ci doit être d’une surface habitable supérieure ou égale à 9 mètres carrés. La hauteur sous plafond doit être supérieure ou égale à 2 mètres 20.
Si le logement ne remplit pas ces conditions de décence, le propriétaire peut être poursuivi pour une remise en conformité.
Un locataire qui accepterait un logement ne respectant pas les conditions légales de décence pourrait se voir priver de ses allocations logement.
L’interdiction de toute forme de discrimination
Le bailleur est libre de choisir le locataire de son choix.
Toutefois cette règle comporte une limite : elle ne doit pas être discriminatoire, et ne doit donc pas porter atteinte à l’origine du locataire, son âge, son apparence physique, ou encore son sexe.
Si une discrimination était avérée, le propriétaire pourrait encourir de sévères peines prévues par les articles 225-1 et suivants du code pénal (3 ans de prison et 45.000 euros d’amende).
Par ailleurs, au sujet de la caution, il est interdit de refuser celle proposée par un garant sous des prétextes discriminatoires, comme par exemple, le fait qu’elle ne posséderait pas la nationalité française ou ne résiderait pas en France métropolitaine.
Trouver son locataire
En général, les propriétaires trouvent leur locataire via des sites de petites annonces comme Leboncoin, Paru Vendu ou encore Place du Bon Deal.
Une annonce efficace suppose qu’elle soit claire et concise.
Il convient de vérifier les ressources de son futur locataire. Celui-ci doit ainsi justifier de ressources mensuelles supérieures ou égales à trois fois le montant du loyer.
A noter que cette règle n’est plus systématiquement appliquée, d’autant que des locataires peuvent être couverts par la garantie des risques locatifs (GRL).
Il est impératif de réclamer des justificatifs à son futur locataire. Il faut toutefois se limiter aux documents utiles et strictement nécessaires, comme le dernier avis d’imposition, les trois derniers bulletins de paie, un RIB, ainsi qu’une pièce d’identité.
Il peut être bon de vérifier le contrat de travail du locataire, ainsi que ses dernières quittances de loyer.
Comment louer son logement ?
Il existe plusieurs formes de locataire : la location nue, la location en meublée, ou encore la location à usage mixte (professionnel et habitation principale).
Dans le premier cas, les locaux sont loués vides. Généralement, ce type de location convient très bien à un foyer avec des enfants scolarisés.
La location meublée est réglementée dans l’hypothèse où le logement est la résidence principale du locataire. Un contrat de location doit être établi par écrit.
La location en meublée est d’une durée d’un an, reconductible tacitement pour la même période.
Pour mettre fin à un contrat de location en meublée, le propriétaire doit en informer son locataire, avec un préavis de trois mois. La rupture doit être motivée soit pour vendre le logement, soit pour le reprendre, soit pour un motif légitime et sérieux.
Si le logement est la résidence secondaire de son locataire, le bailleur est alors en droit de fixer librement les modalités de la résiliation, ainsi que la durée du bail.
Au sujet des diagnostics immobiliers
Le propriétaire est tenu de remettre à son futur locataire les diagnostics obligatoires prévus par la loi, et ce, lors de la signature du contrat de bail.
Les divers diagnostics obligatoires sont regroupés dans le dossier DDT (diagnostic technique).
Ce dossier comprend :
– le DPE (diagnostic de performance énergétique),
– l’ERNT (état des risques naturels et technologiques),
– ainsi que le CREP (constat des risques d’exposition au plomb) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Les diagnostics doit êtes établis par un diagnostiqueur certifié.
Passer une annonce immobilière entre particuliers
Vous souhaitez louer un bien immobilier à un particulier ? Il existe de nombreux sites pour ce faire, tels que notamment Airbnb. L’inconvénient de ce type de portail consiste dans la retenue à la source d’une commission sur toutes les transactions.
A titre d’alternative, vous pouvez passer par des sites généralistes comme Leboncoin, qui ne prélèvent pas de commission, mais avec un risque de fraude. Le succès de ce site très populaire attire en effet de plus en plus d’escrocs, attirés par des proies faciles à frauder.
Dans ce contexte, nous vous recommandons de passer une annonce sur le site Placedubondeal.fr, qui est un clone du site Leboncoin, mais qui bénéficie d’un algorithme de lutte contre les tentatives de fraude, particulièrement efficace. Place du Bon Deal est un site agréable, disposant d’une base d’environ un million d’annonces, dont près de la moitié dans le secteur immobilier.
Cliquez sur ce bouton pour déposer immédiatement votre annonce immobilière sur Place du Bon Deal :
